□谢嘉晟

　　禾祥西路上原先的劲霸服装专卖店已经被新进场的装修队敲得面目全非，与此相邻的另一家专卖店也基本上寻找不到原来经营风格的蛛丝蚂迹。隔壁的店家称，这几个店面同属一个老板，在合同到期后，东家把这几个店面的租金从150-180元/平方，一下子提到了300元/平方左右，原先的承租者承受不了落差悬殊的租金涨幅，在合同到期后盘转收兵了。

　　这样的涨幅还不是最大的，马华坤透露，在以聚祥广场为中心的周边地带，租金标准已经直逼中山路，超过了400元/平方。在SM城市广场和世贸商城，现在的租金标准也差不多成了厦门租赁市场的标杆了。

　　记者调查发现，在今年，厦门承租者的称谓发生了微妙的变化，在租赁市场中，很多承租者戏谑自己是“租奴”，意思是说，贷款压力太大的购房者为“房奴”，租赋太重的租房者则为“租奴”。“租奴”的写照，在商家群体中更是体会深刻。

　　厦门商家的租赋压力由此可见一斑。

　　抗议涨租 集体行动胎死腹中

　　和往年的国庆长假一样，七天的假期还是建材商家一年下来最佳的销售旺季，湖里区已成大气候的建材市场概莫能外，而且由于今年厦门秋高气爽，建材商家们对于这个长假的期望值更是看高一筹，好年头加上好环境，收获自是不菲。

　　可是，进出湖里区建材市场的消费者们谁也没有感觉到，车水马龙的建材市场后面，一场在厦门建材市场中堪称大动作的“抗租行动”已经胎死腹中。

　　就在国庆长假前夕，建材市场中的一些商家们曾酝酿要在黄金周期间，搞一场有点动静的“抗租行动”。而所谓的“抗租行动”，也就是商家们共同联合起来，从国庆当天起“不做生意”集体关店歇业，以抗议东家即将在新租赁年度里实施的“涨租决定”。

　　但长假过去，湖里区的整个建材市场看起来还是风平浪静，似乎什么事情也没有发生过。江头建材市场的部分商家在接受采访时透露，由于“抗租联盟”中的部分商家临阵变卦，意见无法统一，原来达成的“歇业计划”中途流产了。而深层次上导致“抗租行动”行动不起来的原因则是部分商家顾虑到，“关门歇业”损失的可能只是自己。

　　“其实，取消这个行动是对的，东家不会因为你关店而妥协退让削减租金的，关店期间的店租也还是照样算，但经不经营和所有的损失都是商家自己的事。”记者采访中发现，不少原本想参与“抗租行动”的商家，都在为此次计划的临阵瓦解庆幸不已。

　　事情再简单不过。大概在9月中旬左右，这些商家所在的开发商，准备在新的合同年度里提高店铺的租金，涨幅从30%到80%不等，普遍的涨幅在50%左右。

　　东家的这个决定一出，商家立即一片哗然。据商家们称，在此前的两个合同年度中，租金上涨的幅度都只有20%，在新的合同年度租金涨幅一下子被提高了五成甚至将近翻倍，“这让商家很是受不了”。

　　不过，让商家们气不打一处来的还在于，在此前的租赁合同中，东家和商家还约定了8%-20%的涨幅空间，在新租赁年度的合同范本中，这个限制性涨幅空间却被取消了，“变成想涨多少由东家说了算”。

　　于是，当东家向商家们传递这个“涨租决定”后，马上引起了商家们的普遍反弹。

　　记者采访这些商家时，仍有不少商家不支持“关店歇业”这种强硬立场。这些商家普遍主张，“最好通过温和的谈判方式，使双方都做出适当的让步。”

　　谁最受伤 建材商家租金成本占了八成

　　由于新年度的承租合同刚开始续签，发生在湖里建材市场的这起租金风波还未能平息。在部分商家看来，如果东家在新的合同年度中真的执行了“涨租决定”，那无异于把他们逼上了绝路。

　　在商业领域，有“二八现象”之说，用业界的解释是，任何生意，都可能只有二成是赢利的，其余八成则是亏损的。

　　或许借助于天时地利人和，业内对充满活力的厦门建材市场商家的评估要高一些：“四六开。”也就是说，四成是赢利的，六成则是亏损的。

　　商家自我评价则还要乐观一些：3：3：4。江头建材市场的一位经营者告诉记者，在厦门整个建材市场中，大约有四成是赢利的，有三成处于收支平衡状态，另有三成则处于亏损状态。

　　即便是这个“最理想”的状态，建材东家在新年度中平均50%的租金涨幅，还是让众商家叫苦不迭。

　　厦门的建材商家普遍都存在这样的成本账：在所有的经营成本中，租金成本是最大头的，大约占所有成本的60%-80%，其余的人工、管理费用、装修费用、税费等成本则大约占20%-40%。其中的弹性幅度视生意的景气程度而定，生意稍好的，摊薄了租金成本，反之则租金成本高企难下。有些建材市场高达35%的公摊租金，对任何商家来说，无售交租，这种租金负担比实际使用中的店面来得更加沉重。

　　在建材商家中，还有一块成本难以把握，由于建材商品层出不穷，商家必须根据潮流定期对展馆风格进行更新，每年最少是1次，200多平方的商铺每次重新装修的费用最少在10万元。

　　东鹏陶瓷在厦门市场中的认可度属于“准一线品牌”，属于4成赢利中的一员。以一家东鹏陶瓷的专卖店为例，一年的营业额大约在400万元左右，这400万元的营业额要不少于400平方的营业面积作支撑，建材市场的毛利率大约在20%。以目前江头一家建材市场80-100元/平方的中等店租标准测算，大约有过半的毛利收入要交给东家，再扣除租金之外的其他成本，一年下来所剩无几。

　　这就是“四成赢利建材商家”中情形稍好的商家一年所得。

　　可以想见，对于“四成赢利的商家”来说，涨租的压力勉强还能消化，对于“六成或持平或亏损的建材商家”来说，任何的租金上调都有可能成为压垮脊梁的最后一根稻草。

　　在湖里区的一家大型建材市场中，就有商家指着几可罗雀的门店告诉记者，已经有一周没开过单了。而这并非个案，据建材经营者透露，在厦门任何一个建材市场中，商家一周不开单是经常的事，有的商家甚至半月来就没开张过。

　　但商家对于横在面前的这些成本基本上无计可施。“终端价格不能涨，即便上涨，调整的幅度也是微乎其微，现在市场竞争太过激烈，价格相差太大，消费者没有必要为涨价买单。”在商家们看来，做“夹心饼干”的滋味并不好受。

　　租金涨落 遵循市场规律才是硬道理

　　事实上，和厦门持续狂飙的房价一样，几年来厦门整体租金尤其是店铺租金的持续大幅上涨，已经引起多方关注，建材商家所面临的压力，可能只是厦门所有商家的一个缩影而已。

　　就在去年年初，禾祥西路的数家咖啡店为房租所累，相继关店转让，我家咖啡、城市光廊、摩爱咖啡，都成了这条“富人街”上的匆匆过客。事后，思明区地税局在分析咖啡店关张的理由时直言不讳地指出：在近两三年时间里，禾祥商圈的租金涨了3-4倍。

　　咖啡店的合同周期一般是5年，前后5年来的租金变化，足以让经营者目瞪口呆。于是，在新的合同周期内，摆在经营者面前的只有两条道，要么收店走人，要么加倍租金继续经营。

　　正如21世纪不动产厦门鑫龙港加盟店区域经理马华坤所说，租金涨幅与房价的走势是成正比的。两年来，厦门房价一路高歌，租金标准也跟着水涨船高。

　　眼下看来，厦门的租金上涨还没有打住的迹象，何时是个头至今依然是个未知数，厦门社会各界对于租金上涨的争议，也依然喋喋不休。

　　吉家·家世界策划部经理杨良海认为，租金的高低最后只能由市场决定，市场的供需变化会直接影响到租金标准。任何一个市场都会有商家亏钱有商家赚钱，通过租金手段调整市场的定位以及商品结构，这也是必要的。租金定位过高，商家赚不到钱，影响了商家进场的积极性，反过来又会逼东家把租金降下来。

　　厦门大学管理学院EMBA中心主任戴亦一教授，对禾祥商圈连年来的租金上涨也曾有过类似的评价。他说，高档商圈的定位清晰后，必然会吸引和促使新生第三产业前来扎堆。比如，禾祥西路目前最多的商业形态是高档西餐厅、品牌店、美容美发店以及高档家居店等，这些业态的产品附加值更高，利润空间自然会随之上升，那些产品附加值较低的业态，如果无法消化租金上涨的成本，就得给其他高附加值产品让位。

　　由此看来，任何力图通过强硬手段来调节租金的行为一切均属徒劳，租金是起是伏，最后还得由市场说了算。记者了解到，就在劲霸专卖店撤离禾祥西路的同时，相隔不远的同仁堂药店却大张旗鼓在禾祥西路树起了华南区的旗舰总店，在同一地段上把原来的门店扩大了5倍之多。

　　遵循市场规律才是硬道理。