四川新闻网-成都商报讯
在城市高密化发展中成为显眼的非主流，成都洋房已经进入了“物以稀为贵”的稀缺住宅名单。在未来，它们还将随着城市规划、有限的开发用地而成为少数人的居住方式……
10年的时间里，成都洋房已经从单一的产品创新，进化到一种阶层的居住标签。事实上，很难有一种住宅形态的产品可以像花园洋房一样，受到大多数人的倾慕。我们回顾成都洋房的发展历史不难梳理出一些现象，在各个阶段都能在楼市中发现成都洋房的本土化特征。而在这一发展过程中，以万科城市花园、中海名城、锦绣森邻为各个时期的代表以及如今出现的新界、三千城、中海国际社区林庭叠院、置信香颐丽都等产品，都将注定成为洋房开发历程上的典型案例。我们将通过对
“成都洋房进化史”的解读，追溯成都洋房开发升级的产品特征，从中窥探成都洋房的进化细节。
从产品层面上看，成都洋房的进化直接体现在建筑设计、结构和创新设计几个方面。山鼎国际（成都）有限公司总经理袁歆认为，随着“花园洋房”不断发展，花园洋房的概念也越来越丰富，突破了过去的部分特征已由第一代发展到了第三代品质开发阶段。采用了退台（向上的每层都往后退，以留出室外平台）、错落（3至5层结合，或不同单元前后错开）、而且其特有的阳光房、天井、私家庭院、露台花园等室内情趣空间设计，也使居住更显舒适与个性。从而把居住尺度控制在更合理的范围，让总价保持一定的产品优势，多达数十余种户型的选择，以让更多人可以享受梦想中的洋房生活。袁歆认为，成都洋房在发展中保留了如“错退露院”的高附加值、保持了园林景观的高端精致、保留了花园洋房应有尽有的一切舒适，拒绝复制、勇于创新，才有了升级洋房的一切可能。
第一代开发的花园洋房普遍为六层以下多层板式建筑，以四层为主。一般赠送花园，顶层赠送露台。第一代洋房产品更多是从产品品质提升的角度区别于普通的多层住宅。
第一阶段
■时间：90年代末-2003年
■代表项目：万科城市花园、锦官新城、中海名城
■创新配置：露台、层层退台设计，跃层、大面积，独立入户、独立车库
洋房出现之前
成都人的多层生活
在洋房出现以前，大量多层建筑之间的区别仅局限于是筒子楼还是单元房。“能有几平方米的阳台种花，客厅大一点能放得下沙发和电视，是那时候住房的最大奢望。”住在东门钢管厂宿舍的老王回忆起当年对住房的理解，“当时不可能想得房子可以像现在这样，有这么大的阳台、露台，几层楼都有电梯”。商品房出现之前，一家人多年挤在一间房内的压抑，激发了对住房面积的极端渴望，当五大花园等第一批的商品房小区出现时，也受到了购房者高度青睐。当时的多层楼房仅仅是一个吃饭、睡觉的地方，对于休闲、娱乐空间，私密性、舒适性这些需求并没有考虑。住宅过于封闭，室内、户外缺少交流，楼梯阴暗狭窄，室内布局不合理，私密性不强等弊端成为洋房之前大多数多层的通病。
上世纪中后期，商品房越来越多，但传统多层住宅仍然诸多弊端，如建筑之间间距太窄，小区内缺乏规划感，几乎没有景观设计思路。室内动静分区不明、不通风、采光性不强等问题仍很突出。随着人们对居住要求的提升，这些问题逐渐凸显，对于这些需求，急需一种全新的产品形态诞生。
第二阶段
电梯加盟 洋房开始长高
■时间：2004年~2006年
■代表项目：上东阳光，翡翠城二、三期，派克公馆一期，美洲花园
■创新配置：独立阳光单元门厅，电梯，全明半地下室，错层私家花园，独立储藏室。
随着限高令取消，成都住宅开发迅速向高层、高密发展，这一方面改变了人们的居住习惯，另一方面也让成都人的亲地情结更加彰显。
山鼎国际（成都）有限公司总经理袁歆认为，第二代洋房的品质感更强，已经拥有更多复合空间功能，且风格品类更加丰富。对于花园的考究，从社区的中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院到属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，都成为了花园洋房的设计核心和精髓。“这一阶段的洋房产品更注重细节和居住者感受，对享受性空间和居住舒适性考虑更为全面”在本土建筑设计师袁毅看来，地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、更大面积数量更多的露台、屋顶花园等是当时洋房产品的普遍特征。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅提供适宜的室外或半室外休闲空间。如2005年8月推出的翡翠城二期花园洋房部分，在保留一期层层退台、每户皆有南向大露台和花园的基础上，赠送室外私家花园外和超大面积的全明半地下室，花园洋房的入户方式也更加丰富。
2006年推出的翡翠城三期洋房产品，在洋房发展过程中具有一定代表性。“电梯设计理念开始融入洋房产品之中，洋房产品兼具品质感和便捷性”翡翠城项目经理说，电梯的加入让洋房开始向高处发展，6+1的洋房产品出现了。“多个错层私家花园设计、独立单元门厅、独创玄关外移单元门厅、独立储藏室等配套设计也更加丰富”上实地产吴晓辉说，如锦绣森邻的“开放式退台花园洋房”赠送两个以上、数目不等的露台及入户花园。
在户型内部设计上，当时的洋房在独立衣帽间、全采光下跃空间、健身、视听、收藏、客房等提升居住品质的细节方面被充分诠释。由于户型规划布局更加合理，这一阶段的洋房产品面积主要集中在120-250平方米，如锦绣森邻洋房面积为120-190平方米，美洲花园洋房户型面积区间约110-170平方米，翡翠城2期户型面积135
-190平方米。全新发展的洋房在售价上也不断攀升，2005年翡翠城二期推出时定价5000元/平方米，到了2006年底三期时推出售价已超过7500
元/平方米。三年前推出洋房的美洲花园卖到现在，价格已经达到8500元/平方米。“尽管如此，当时的洋房一直都很好销售。”翡翠城项目经理回忆几年前情景时如是说。
除了露台、阳台等传统元素外，生态住宅是这一代产品的主打牌。洋房产品不但更注重产品方面的创新，在居住生活氛围上也更为突出，倡导新生活方式成为洋房的重要特点。现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格不拘一格；而且，尤其重视从庭院到阳台露台等部位的绿化、美化设计，呈现出从平面到立体、从局部到整体的扩展。在绿地、上实、万科等品牌企业的推动下，成都洋房开始吸取一些世界经典建筑元素如双水岸纯粹的西班牙建筑、派克公馆的ART
DECO风格。
第三阶段
住进来 过上别墅般的生活
■时间：2007~2008年
■代表项目：中海国际社区林庭叠院、三千城铜雀台、新界、金域蓝湾
■创新配置：底层别墅式设计，采光的地下室、下沉式花园等
2008年推出的三千城铜雀台代表着洋房的最新一代产品，铜雀台在TOWN-HOUSE基础上独创出“底TOWN”、“顶TOWN”类别墅产品，“底
TOWN”户型除地上二层外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园；“顶TOWN”户型拥有多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼跃层被创新出来。每栋洋房均按别墅的尺度，使多层墅院建筑与森林景观无限融合。此外，铜雀台设计了观光电梯轿厢；采用交错的采光井设计，让车库回归自然。而金域蓝湾洋房也采用电梯或景观楼梯，上下2、3户，以宽开间、大露台、高挑高、长间距等让产品更具品质感。
就居家舒适度比较，目前花园洋房与别墅的品质距离正在缩小，户型面积和室内开间增大，入户花园、露台、屋顶花园最大限度加强采光。花园洋房不追求别墅的奢侈，而是提供一个将建筑品质、景观品质、生活情趣相融合的生活空间。在目前的花园洋房楼盘中，主要有有两种大的类型。一是规模较大，住宅产品纯粹性强，花园洋房占主导地位，也比较容易在小区内部打造花园洋房亲切的氛围。比如中海国际社区林庭叠院产品、新界的洋房产品，其社区规划上呈现出均质均好的特点，追求房前屋后小庭院的人性化尺度。建筑设计上，层层退台使建筑形体从下到上逐渐收缩，产生不同面积的楼层上的露台花园，同时提供了较多的特色户型。
袁歆认为，大面积的露台，入户花园，庭院、地下空间或是顶跃户型……这些让人们对居住生活产生美好遐想的设计已并非别墅的专利，而越来越多进入到花园洋房之中。现在市场上出现的花园洋房设计，让阳台面积在计算中被巧妙地忽略，购房者实际是获得了更高的得房率。
在设计上，更多采用了“户户带花园的住宅”、超宽飘窗设计的空间“借用”上花费了不少心思。可以让家家拥有花园露台，户外绿化景观与室内空间交隔更好，增强开放型活动空间。例如，中海国际社区所推的“林庭叠院”洋房产品设计大面积入户花园、中庭庭院，将大社区的自然景观巧妙延请至室内，穿过超大面宽的客厅及阳光餐厅，与观景阳台遥相辉映，构建出成都人熟悉喜爱的“院落生活”。一梯两户板式结构，双面自然采光，阳光更丰富；双面采景，视野更丰富。
三千城铜雀台、新界、中海国际社区所推的林庭叠院、双水岸的依毗河营造的阔景等被认为是成都洋房的最新一代的代表产品。资源稀缺性、品质感、建筑创新、体现人文化成为这些产品的共性。如新界的简约，欧陆现代风格，将别墅的理念运用到花园洋房及多层建筑底层，入户花园及半地下室影音厅的设计，使非别墅的住户享有别墅的品质。规划了较大的花园面积比也在42%；而龙湖也以打造收藏品的姿态，充分利用城市中央土地的稀缺性、洋房形态的不可复制性以及产品本身的唯一性。
不过，相比之下，新一代洋房最大特点在于已经从单纯的产品创新过渡到居住文化、居住品味的提升。其受众指向性较强，拥有较强消费能力，同时有对城市居住文化的独特理解。如成都龙湖营销副总杨虎就将中产阶层定位新一代城市洋房的受众首选。“从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，
“知富”人士队伍会进一步加大，这一阶层正在日益壮大，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英，他们无疑是现代城市洋房的主流消费群体”。
本报记者 雷蕾 唐文超
